مدیریت و توسعه و شهر

باسمه تعالی

 کتاب "مدیریت مالی و سرمایه گذاری کاربرد در حوزه مسکن "  توسط انتشارت ترمه منتشر شد.

به نام قادر متعال

امشب بعد از نماز مغرب و عشاء در مسجد مالک اشتر در جمع مردم محله برای تشریح برنامه های حمایتی از بهسازی و نوسازی واحد های فرسوده به اتفاق جمعی از مدیران مسئول حضور پیدا کردم؟ سئوالات مردم قابل توجه بود.

یکی با همسایه اش تجمیع کرده بود (دو تا 40 متری) اما در ثبت اسناد دچار مشکل شده بود. یک متر از عرض واحدمسکونی فعلی شان در سندشان نبوده!

دیگری می گفت حقوق بازنشتگی من 400 هزار تومان است آیا می توانم اقساط بانک را بدهم؟

یکی می گفت همسرم علیل است و در گوشه خانه افتاده است و با پسر و عروسم  6 نفر در یک خانه 42 متری بسیار فرسوده زندگی می کنیم چه کار کنم ؟درآمدی هم نداریم؟

پیرمردی هم می گفت همسایه ام سال هاست که خانه اش را رها و رفته و از خبری نداریم و واقعا مانع نوسازی بقیه همسایه ها شده است

پاسخ هریک از این سئوال راه گشا بهسازی و نوسازی بافت ها خواهد بود؟

باسمه تعالی

اخیرأ واژه های جدیدی در ادبیات بهسازی و نوسازی مطرح شده است.می گویند احیای پلاکی کارساز نیست بلکه باید به سمت احیای بلوکی برویم.برخی هم می گویند از احیای بلوکی هم نی توان طرفی بست بلکه باید احیای محله ای را در دستور کار بهسازی و نوسازی قرار داد!عده ای هم پا را فراتر نهاده دم از احیای منطقه ای و ناحیه می زنند!

راستی این مفاهیم از ارزش علمی برخوردارند؟ از دیدگاه شما چه مفهومی دارند؟

باسمه تعالی

چکیده مقاله :بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری از منظر موضوعات اقتصادی

محمد آیینی- مهرماه 1389

بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری ، موضوعی پیچیده ، چند وجهی و میان بخشی با ابعاد کالبدی ، شهرسازی ، اجتماعی ، فرهنگی ، اقتصادی و ... است . توجه به صرفه های اقتصادی ومزایای بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری ،به ویژه در زمینه ارتقاء بهره وری زمین شهری،استفاده از ظرفیت های بی بدیل آن دراسکان سرریزجمعیت و کاهش هزینه های مدیریت شهری فارغ از موضوع حفظ سرمایه انسانی ماهر و آموزش دیده با توجه به سهم آنان در تولید ناخالص ملی و کاهش خسارات مالی و جانی و بررسی نقش و میزان تاثیر عوامل اقتصادی در گسترش  و یا مهار فرسودگی بافت های شهری  و تأثیر متقابل بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری برعوامل اقتصادی از جمله جلوگیری از افت شدید قیمت زمین در عمق بافت های مذکور و افزایش مرغوبیت محدوده و افزایش اقبال سرمایه گذاران وقرارگیری مجددآنها در چرخه حیات اقتصادی شهر به لحاظ ابعاد اقتصادی واجد اهمیت فراوان است .  این مقاله علاوه بر بررسی و تحلیل موارد پیشگفته شاخص هایی را برای بررسی و اندازه گیری ابعاد اقتصادی و سرمایه گذاری بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری نیز  ارائه نموده است.

کلید واژه:بافت فرسوده،ابعاد اقتصادی،صرفه های اقتصادی،بهره وری زمین شهری

چکیده مقاله از اوراق قرضه تا اوراق مشارکت

                                                    محمد آیینی- شهریور 1389

چکیده :

یکی از ابزارهای مالی که در اکثر کشورهای جهان برای تأمین کسری منابع مالی و بودجه اجرای طرح های عمرانی شهرداری ها بکار می رود استقراض عمومی از طریق صدور انواع اوراق قرضه است. اوراق قرضه سابقه ای بسیار طولانی در بازارهای سرمایه جهان دارد و در طول سالیان دراز انواع بسیار متفاوتی از اوراق قرضه منتشر شده است در این مقاله حداقل 40 نوع آن معرفی شده است و این نشان از اهمیت و گستردگی و قابلیت استفاده از این موضوع در بازار سرمایه جهان دارد.در قانون تجارت ایران  نیز یک بخش مجزا به موضوع اوراق قرضه اختصاص یافته است. لیکن جز در موارد معدودی،از آن استفاده ای نشده است.پس از انقلاب اسلامی نیز به دلیل ممنوعیت معاملات ربوی امکان انتشار اوراق قرضه نبود. در جهت رفع این مشکل اوراق مشارکت که در واقع شکلی از اوراق قرضه است که به موجب قانون یا مجوز بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به قیمت اسمی مشخص برای مدت معین و برای تأمین بخشی از منابع مالی مورد نیازجهت ایجاد ،تکمیل و توسعه ی طرح های سودآور تولیدی ،ساختمانی و خدماتی طراحی شد.بررسی قانون انتشار اوراق مشارکت و قوانین بودجه سنواتی ،امکان بهره مندی طرح های عمران و نوسازی شهری از منابع تجهیز شده از این ابزارمالی را نشان داده و هر کس با هر توان مالی  می تواند در پروژه های مربوط شریک شود . این ویژگی های مثبت باعث شده استفاده از این ابزار مالی روزبه روز گسترش یابد.لذا شهرداری ها نیز می توانند رأساً نسبت به انتشار اوراق مشارکت بپردازند.در مقاله به فرآیند و مراحل انتشار اوراق مشارکت شهرداری ها برای طرح های توسعه و نوسازی پرداخته شده و چنین نتیجه گیری شده است که با استفاده از تجارب جهانی مطرح شده در این مقاله و اقبال شهرداری های از این ابزار مالی می توان اوراق مشارکت متنوع با حق انتخاب های متعدد به نحوی تعریف نمود که هر سرمایه گذاری با هر علاقه و منافعی را به سوی خود جذب نماید.

کلید واژه:اوراق قرضه،اوراق مشارکت،شهرداری ها،طرح های عمران شهری

باسمه تعالی

چکیده مقاله بررسی نقش طرح مسکن مهر در اصلاح الگوی مصرف زمین شهری و ارتقا کیفیت زندگی شهری

یکی از مهمترین راه کارهای تحقق اهداف سند چشم انداز،ارتقای بهره وری کلیه عوامل تولید،کاهش مصرف و به عبارت بهتر اصلاح الگوی مصرف در همه زمینه هاست. در حوزه مسکن و شهرسازی ، آنچه که بیشتر از همه مورد مصرف قرار می گیرد ، کالایی بسیار باارزش بنام" زمین شهری" است . شهر برای ادامه حیات و توسعه خود ، نیاز به زمین شهری دارد .اسراف در مصرف زمین شهری خود زمینه ساز اسراف در سایر اقلام مصرفی نظیر آب ،برق ،گاز و سوخت وسائط نقلیه خواهد شد.بررسی آماری نشان می دهد که ما در استفاده از زمین شهری ، مسیر اسراف و تبذیر را در پیش گرفته ایم . توجه به استانداردهای شهرسازی و شاخص تراکم ناخالص نفر در هکتار شهرهای شاخص دنیا به خوبی ، نشان می دهد که با هوشمندی و توجه لازم می توان بهره وری زمین شهری کشور را ارتقاء بخشید . 

با توجه به این مقدمه و با توجه به بزرگی طرح مسکن مهر ضرورت دارد به دنبال پاسخ به این پرسش باشیم که آیا در طرح مسکن مهر موضوع بهره وری زمین شهری و اصلاح الگوی مصرف زمین شهری  و ارتقای سطح کیفیت زندگی شهری مورد توجه واقع شده است یا خیر؟

برای پاسخ به این پرسش شاخص تراکم خالص و ناخالص واحدهای مسکونی در هکتار و درصد کاربری های مسکونی و غیر مسکونی پروژه های مختلف طرح مسکن مهر در استان ها و شهرهای کشور، به عنوان معیار قضاوت ما قرار گرفته است.

این مقاله در بررسی خود نشان داد طرح مسکن مهر نه تنها بهره وری زمین شهری را به اندازه بسیار قابل توجهی بهبود می بخشد بلکه باعث ارتقای کیفیت زندگی شهری مطابق استانداردهای شهرسازی خواهدشد.حال اگر با تهمیداتی بتوان این طرح را بصورت کامل به درون شهر هدایت نمود و از ظرفیت های موجود در درون شهرها به ویژه بافت های فرسوده شهری استفاده نمود به نحو بارزتری متوسط شاخص بهره وری زمین شهری را ارتقا خواهد بخشید.

کلید واژه:مسکن مهر،بهره وری زمین شهری، الگوی مصرف زمین شهری،استاندارد های شهرسازی

باسمه تعالی

مسئولان به دنبال تسریع و سرعت بخشی در روند بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده هستند.اما کدام نگاه و رویکرد می تواند آنها را در این کار موفق نماید.؟ لطفا نظر بدهید.

.

.

.

جواب خیلی پیچیده نیست. رویکرد علمی و دانش محور راهگشا خواهد بود.در کنار این رویکرد مدیریت درست موضوع شاید مهمتر باشد.این مدیریت باید استراتژیک باشد.جوهره مدیریت استراتژیک بر پنج محور زیر استوار است:

مبدا:شناخت واقعی وضع موجود بافت های فرسوده

مقصد: بافت های بهسازی و نوسازی شده

راه های رسیدن به مقصد:روش های بهسازی و نوسازی

ابزار ها و وسیله های طی مسیر:مجوزها و ابزارهای اجرایی ،مالی و قانونی عملیات بهسازی و نوسازی

پل زدن برای رفع موانع سر راه: ایجاد شرایط و مناطق ویژه و برقراری برخی معافیت ها