مقدمه ای براصلاح الگوی مصرف زمین شهری

 

باسمه تعالی 

مقدمه ای براصلاح الگوی مصرف زمین شهری

 حال که با تیزبینی رهبر معظم انقلاب سال 1388 ، سال اصلاح الگوی مصرف نامیده شده است،بر همگان ضروری است  با نگاهی جدید بیاندیشند و راه کارهای لازم برای اصلاح الگوی مصرف ، به مسئولان امر پیشنهاد نمایند . 

            در حوزه شهر ، آنچه که بیشتر از همه مورد مصرف قرار می گیرد ، کالایی بسیار باارزش، گران ، تجدیدناشدنی و مهمتر از همه وارد نشدنی از خارج کشور بنام" زمین شهری" است . شهر برای ادامه حیات و توسعه خود ، نیاز به زمین شهری دارد . معمولاً زمین شهری از محل آماده سازی اراضی بایر ، دایر و بعضاً اراضی کشاورزی و باغات اطراف شهر و یا احداث شهر جدید با فاصله از شهرهای مادر تامین می شود .

 زمین شهری از انجام عملیات تسطیح ، خاکبرداری و هموارسازی تپه ماهورها ، خیابان کشی ، جدول گذاری ، ایجاد تاسیسات و تجهیزات خدمات شهری ( آب ، برق ، گاز ، تلفن ، فاضلاب و ... ) برروی اراضی خام و احداث جاده تا رسیدن به شهر جدید ، ضمن از بین رفتن بخشی از اراضی کشاورزی و باغات بدست می آید . همه اینها ، جدای از هزینه مطالعات و مکان یابی ، به مفهوم تحمیل هزینه بسیار زیاد بر دولت و مردم است .

 اگر هزینه های تبدیل اراضی خام به اراضی شهری و هرینه های فرصت های از دست رفته و جایگزین مورد محاسبه قرار گیرند ، گران بودن و با ارزش بودن کالایی به نام رمین شهری به خوبی مشخص و روشن می شود . اینها در کنار تجدیدناپذیر بودن زمین و نبود امکان وارد نمودن آن از خارج از کشور ، لزوم استفاده بهینه و صرفه جویی در مصرف زمین شهری ، کاملاً ضروری است ، لیکن این کالا به دلیل اینکه  مثل کالاهای اساسی دیگر مثل نان ، آب ، برق و گاز مصرف روزانه و ملموس ندارد متاسفانه کمتر کسی به فکر استفاده بهینه و صرفه جویی در مصرف آن است و حتی تاکنون استانداردی برای میزان مصرف آن تعیین نشده است .

 باید بدانیم ما در کشوری زندگی می کنیم که سالیانه نیاز به احداث حداقل یک میلیون و دویست هزار واحد جدید دارد. تخصیص بهینه منابع ملی ، ایجاب می نماید در این حوزه نیز ، راه صرفه جویی در پیش گرفته شده و اراضی ملی ،کشاورزی و باغات کمتری برای سکونت مورد استفاده قرار گیرد.از سوی دیگر اراضی مذکور در اختیار فرصت های دیگری برای پیشرفت و آبادانی کشور و سایر سرمایه گذاری ها گذاشته شود موارد زیر به خوبی می تواند نشان دهد که ما در استفاده از زمین شهری ، مسیر اسراف و تبذیر را در پیش گرفته ایم .

1.   چنانچه شاخص و سرانه های مطلوب شهرسازی در نظرگرفته شده و نتایج آن با متوسط تراکم ناخالص نفردرهکتار شهری کشور مقایسه شود ، بدون شرح اضافی ، خود بیانگر تمامی موضوع خواهد بود . براساس شاخص های شهرسازی ، چنانچه 100 هکتار زمین شهری در اختیار شهرساز گذاشته شود او موظف است بین 20 تا 25 درصد این سطح را برای معابر و شبکه های دسترسی اصلی و فرعی کنار بگذارد ، ده درصد را به فضای سبز اختصاص دهد . همچنین مجبور است 20 درصد را نیز برای ایجاد کاربری های خدماتی و فضاهای عمومی نظیر مراکز آموزشی ، بهداشتی ، درمانی ، فرهنگی و نظایر آن در نظر بگیرد. در نهایت 45 درصد سطح را می تواند به کاربری مسکونی اختصاص دهد . چنانچه این سطح با سطح اشغال 60 درصد ( یعنی 40 درصد برای حیات و فضای سبز داخل قطعات کنار گذاشته شود ) با تراکم متوسط 180 درصد ( یعنی سه طبقه ) ساخته شود ، بطور متوسط در هر هکتار ، حداقل 20 قطعه و 60 واحد مسکونی با متراژ 120 مترمربع بدست می آید . با توجه به متوسط بعد خانوار درکشور ،حداقل 240 نفر می توانند در این یک هکتار زمین شهری زندگی کنند در حالیکه در شهر تهران به عنوان متراکم ترین شهر کشور این شاخص به 126 نفر نمی رسد .یعنی اگر بهره وری یک هکتار زمین شهری را با رعایت تمامی سرانه های مطلوب شهرسازی ، در صورت استفاده240 نفر از آن 100 درصد نظر بگیریم ، در این صورت متوسط عملکرد این شاخص در تهران 50 درصد و در کل کشور 35 درصد است . نتیجه منطقی این شاخص ، این است که قریب 65 درصد پرت و اسراف در استفاده از زمین شهری داشته ایم .

2.   سیاست های جمعیت پذیری درشهرهای بزرگ دنیا،افزایش تراکم جمعیت تا حدود300 نفر در هکتار است.تراکم ناخالص برخی شهرهای دنیا به قرار زیر است :

-       کلکته303 نفر در هکتار

-        قاهره و توکیو 284 نفر در هکتار

-       سئول 175 نفر در هکتار

-       بارسلون 181 نفر در هکتار

-       پاریس 208 نفر در هکتار و...

متوسط تراکم ناخالص نفر در هکتار در 30 شهر نسبتاً بزرگ کشور در حدود 78 نفر در هکتار می باشد.در بالاترین میزان شهر تهران دارای تراکم قریب به 126نفر در هکتار است.

 توجه به شاخص تراکم ناخالص نفر در هکتار شهرهای شاخص دنیا به خوبی ، نشان می دهد که با هوشمندی و توجه لازم می توان بهره وری زمین شهری کشور را ارتقاء بخشید .  شاخص مذکور امکان پذیری استفاده های به مراتب بالاتر ، زمین شهری را به خوبی به نمایش می گذارد .وقتی در کشوری مانند ژاپن ، برای بدست آوردن زمین شهری ، دریا را خشک می کنند برماست که قدر این نعمت را بدانیم و با استفاده درست از آن ، فرصت های دیگری را برای پیشرفت کشور عزیزمان فراهم نمائیم.

ارتقاء تراکم نفر در هکتار شهرهای موجود ، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده کشور ، استفاده از اراضی بایر و متروکه و خالی در درون شهرهای کشور  و خارج نمودن کاربری های نامناسب زندگی شهری به خارج از شهر ها (نظیر پادگان ها،زندان ها،صنایع مزاحم و آلاینده و ...) و اختیار شهر قرار گرفتن اراضی استحصال شده می تواند تا بیش از 20 سال دیگر ، هرگونه نیاز به اسکان سرریز جمعیت شهری کشور را پوشش دهد .

بدیهی است با اصلاح الگوی مصرف زمبن شهری ،صرفه جویی های متعدد دیگری بدلیل جلوگیری از گسترش بی رویه سطح شهر برای کشور و مردم حاصل می شود. کاهش هزینه های اسکان سرریز  جمعیت حداقل به میزان40 درصد،کاهش هزینه های نگهداری شهرها بین 20 تا 30 در صد،کاهش هزینه های امنیتی و انتظامی شهرها،کاهش هزینه های رفت و آمد خانوارها،کاهش مصرف انرژی و آلودگی هوا،کاهش هزینه های تامین زیرساختهای مورد نیاز شهری ،کمک به حفظ محیط زیست و منابع طبیعی و در نهایت تخصیص بهینه منابع ملی با جلوگیری از بین رفتن باغات و اراضی کشاورزی و نظایر آن و... از جمله این صرفه جویی هاست.

با عنایت به مراتب به راستی آیا نمی توان گفت تا مادامی که شهرهای موجود کشور ظرفیت اسکان دارند ، هرگونه توسعه شهری چه بصورت متصل و چه بصورت منفصل با توجه به هزینه های سنگین آن ، وجاهت شرعی ندارد و می تواند حرام محسوب شود . به نظر می رسد بهترین توجه و عنایتی که از مسئولان ارشد نظام  و نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی انتظار می رود این است که با ابزار قانونگذاری، شورایعالی شهرسازی و معماری ایران،کمیسیون های ماده 5 استان ها و وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان های تابعه استانی آن را موظف نمایند:

" سرانه مصرف زمین شهری و حداقل شاخص تراکم ناخالص نفر در هکتار هر شهر را تعیین و به تصویب رسانده  و تا مادامی که سرانه مذکور حاصل نشده، اجازه توسعه محدوده شهر را ندهند."

                                                                                                               والسلام علی من تبع الهدی

 

 

/ 3 نظر / 7 بازدید
سعید اکبریان

تا اینجا درسته اما دکتر قسمت دومشم زودتر بگو وگرنه مسکن مهری ها و توسعه طلبانو زمین خوارانو و همه - بجز فرسوده ای ها- هم همین حرفو میزنند.

احمد نباتی

سلام علیکم کوتاه، مختصر و مفید. بسیار جالب است. البته برخی از مدیران شهری ما وقتی به این مطلب می¬رسند، فرهنگ اسلامی ما را فراموش کرده، سعی بر آن دارند تا الگوهای غربی را طابق النعل بالنعل در جامعه¬ پیاده کنند. خوب است بررسی شود که چگونه می¬توان بین این دو امر ـ استفاده¬ی بهینه از زمین شهری و جلوگیری از تخریب فرهنگ اسلامی و خانوادگی ـ جمع کرد. ذکر دو گروه روایت: (1) عَنْ أَبِي جَعْفَرٍ علیه¬السلام قَالَ مِنْ شَقَاءِ الْعَيْشِ ضِيقُ الْمَنْزِلِ. (الكافي ج : 6 ص : 526) رَسُولُ اللَّهِ صلّی¬الله¬علیه¬وآله مِنْ سَعَادَةِ الْمَرْءِ الْمُسْلِمِ الْمَسْكَنُ الْوَاسِعُ. (الكافي ج : 6 ص : 526) (1) عَنْ أَبِي عَبْدِ اللَّهِ علیه¬السلام قَالَ إِنَّ اللَّهَ عَزَّوَجَلَ‏ وَكَّلَ مَلَكاً بِالْبِنَاءِ يَقُولُ لِمَنْ رَفَعَ سَقْفاً فَوْقَ ثَمَانِيَةِ أَذْرُعٍ أَيْنَ تُرِيدُ يَا فَاسِق‏. (الكافي ج : 6 ص : 529) عَنْ أَبِي عَبْدِ اللَّهِ علیه¬السلام قَالَ كُلُّ بِنَاءٍ لَيْسَ بِكَفَافٍ فَهُوَ وَبَالٌ عَلَى صَاحِبِهِ يَوْمَ الْقِيَامَةِ. (الكافي ج : 6 ص : 531)

احمد نباتی

سلام علیکم کوتاه، مختصر و مفید. بسیار جالب است. البته برخی از مدیران شهری ما وقتی به این مطلب می¬رسند، فرهنگ اسلامی ما را فراموش کرده، سعی بر آن دارند تا الگوهای غربی را طابق النعل بالنعل در جامعه¬ پیاده کنند. خوب است بررسی شود که چگونه می¬توان بین این دو امر ـ استفاده¬ی بهینه از زمین شهری و جلوگیری از تخریب فرهنگ اسلامی و خانوادگی ـ جمع کرد. ذکر دو گروه روایت: (1) عَنْ أَبِي جَعْفَرٍ علیه¬السلام قَالَ مِنْ شَقَاءِ الْعَيْشِ ضِيقُ الْمَنْزِلِ. (الكافي ج : 6 ص : 526) رَسُولُ اللَّهِ صلّی¬الله¬علیه¬وآله مِنْ سَعَادَةِ الْمَرْءِ الْمُسْلِمِ الْمَسْكَنُ الْوَاسِعُ. (الكافي ج : 6 ص : 526) (1) عَنْ أَبِي عَبْدِ اللَّهِ علیه¬السلام قَالَ إِنَّ اللَّهَ عَزَّوَجَلَ‏ وَكَّلَ مَلَكاً بِالْبِنَاءِ يَقُولُ لِمَنْ رَفَعَ سَقْفاً فَوْقَ ثَمَانِيَةِ أَذْرُعٍ أَيْنَ تُرِيدُ يَا فَاسِق‏. (الكافي ج : 6 ص : 529) عَنْ أَبِي عَبْدِ اللَّهِ علیه¬السلام قَالَ كُلُّ بِنَاءٍ لَيْسَ بِكَفَافٍ فَهُوَ وَبَالٌ عَلَى صَاحِبِهِ يَوْمَ الْقِيَامَةِ. (الكافي ج : 6 ص : 531)